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温州炒房团的前世今生

2019年06月08日 栏目:养生

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十几年前,如果听到“温州炒房团来了”,当地势必引起购房恐慌;十几年来,温州炒房团如庄稼地里的“蝗灾”一样,所到之处,必然“扫走”该地大量房产;十几年后的今天,温州炒房团身陷楼市困境,又该如何解困?

本刊 邹雨萌

一路飘红的房价一直受到各界的密切关注,国家出台几十条调控政策,也未能压住其上涨的势头。然而,曾经领涨全国房价的温州,近却成为70个大中城市中一个房价下跌的城市。回想当初“温州炒房团”全国炒房、屡战屡胜的辉煌战绩,再看近来连续不断被爆出“温州房价暴跌”、“陷入弃房潮”的,人们不禁感慨,“温州炒房团”难道就这么败了?

疯狂的温州炒房团

十几年前,如果听到“ 温州炒房团来了”,当地势必引起购房恐慌。在百姓心中,“温州炒房团”的到来,就意味着当地房价将会暴涨。但对于政府及房地产商来说,“温州炒房团”动辄几千万元的购房实力,就如再生父母般为他们带来希望。

十几年来,“温州炒房团”如庄稼地里的“蝗灾”一样,所到之处,必然“扫走”该地大量房产。90%的温州炒房人都是为了投资,结果是导致当地房价被迅速抬高。

温州人向来被称为“中国的犹太人”,他们独到的投资眼光,对市场的敏感度以及敢闯敢干的性格,使他们经过二三十年的财富积累,所掌握的民间资本已有6000亿元之巨。1998年全国取消福利房,推行商品房制度,敏锐的商业嗅觉让温州人感到又一次投机机会到来。于是,温州人开始到全国各地买房子,“温州炒房团”也逐渐形成规模,闻名全国。

温州人炒房,初是从自家门口开始的。1998年到2001年,温州的民间资本大量投入当地房地产,促使当地房地产价格以每年20%的速度递增,市区房价快速从2000元/平方米左右,飙升到7000元/平方米以上。

在温州炒得不亦乐乎之后,投资客开始走向全国。2001年8月,个“温州购房团”共157人,浩浩荡荡开赴上海,3天买走了100多套房子,5000多万元现金砸向上海楼市。同时,另一支购房团前往杭州。随后几年,约2000亿元温州的资金投向各地房地产,其中,北京、上海两地集中了1000亿元。此外,温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。“温州炒房团”所到之处,当地房价一路狂飙。

媒体“领跑”温州炒房团

与其他地区媒体不同,除了宣传报道,温州本地媒体还扮演着另外一个重要的角色 房地产中介。在温州,媒体中有的人专门与房产商接洽,承接举办推介会的项目,并找好场地,有的人则专门负责邀请有实力的温州老板来看项目。早期,往往一个推介会,媒体负责人就能拿到3万到5万元的“操作费”,广告费更是不在话下。

如果要更多温州人买房,就需要温州当地媒体报道,开发商就必须投放广告。这使得当地一些平面媒体成为获益者,房地产广告就成了报纸的主要创收来源。一位多年炒房的温州人向透露,为了发动更多的人参加“炒房团”,某报社主编甚至给内部员工发放补贴,并通知员工把家人带去,形成人数众多的“房托族”。人数越多,开发商越高兴,媒体的广告费就能多拿点。

这种模式逐渐发展下去,在“温州炒房团”的影响下,好多上了温州媒体的楼盘被楼盘就一定会升值。由此衍生出了温州极具杀伤力的“媒体炒房团”。

“炒房”的“帽子戏法”

温州人炒房,投资的是商铺、公寓、别墅。据调查,在沪有购买商铺意向的温州人群中,半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺;有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼;还有一部分是身价不菲的大老板,财大气粗,往往是一次性现金付款的款爷做派。

在温州人的炒房资金来源中,民间借贷是主要筹资方式。房产投资者的资金主要有3个来源:自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。使用一种筹资方式的往往伴随一些大动作,非一套或几套房子的小投资,很有可能是买下整整一幢楼。借贷方以月利息3分(折算年息36%),通过温州民间的地下钱庄借入,在投资热的时候,月息有时甚至高达七八分。而且,这些人有时候相互担保,亲戚邻里也因为借贷关系,而彻底绑在一起。

温州人又是怎么炒房的呢?有一部分温州投资客与房产商签订类似期货投资合同的购房协议,并不需要支付所有的房价。如约定在一年时间内,投资客只要给了小部分定金,就可以对某套房屋有转售权,房产商也可以作为新房出售;如果到期房子还没卖出去,再由温州投资客真正买下。从交易手法看,这种炒房可归为“炒楼花”一类,即先以交纳买房定金甚至首付的方式,锁定部分优质房源,然后通过对市场的相对垄断,加价转让“购买权”来获利。这种炒房的手法,由于比较隐蔽,并且避掉了所有交易环节的税费,因此其收益率也不低。

早期买房首付20%就行,其余可以贷款。温州人一般首付20%,其余80%贷款,等于用4倍杠杆炒房。只要房价上涨20%,温州人的本金就能翻倍获利。

温州人转手房产有两种途径,首先是高价卖给当地人;如果当地人不买,就把房子低价卖给自己人。炒家联合扮演上下家,利用转按揭或者现房,反复自买自卖,不断抬高交易价格,从套取现金,再投入炒房。在房价快速上涨的时候,他们终可以赚到百万甚至千万的利润。

炒房赚了多少钱?

从炒自家房开始,到全国各地炒房,到外国炒房,温州人炒房到底赚了多少钱?举例来说。1999年,某温州老板以2700元/平米的价格,买下杭州城西28套商品房,一年半之内净赚500万元。10年间,杭州房地产市场一手房成交均价从每平米3000多元跃升至16000多元。2003年北京一大型商铺以每平米10万元吸引温州人争购,成交量至少达7000万元。2007年是北京房价转折点,涨幅超过40%。

王志军,“温州炒房团”中不算出名的一个。从初的个人炒房,到如今与人合伙开起房产代理公司、带“团”炒房,四十不惑的他从20几万元起家,到如今的近千万的身家,不过才8年的时间。2005年,王志军拿着手里的二十几万元,加入当时的“炒房团”,在温州市区以折扣价格买了一套100平方米的房子,首付了30%,其余选用了银行按揭。不过四五个月时间,房价很快从每平方米10000元涨到了12000元。此后,王志军把赚钱的主要目标瞄准房产。哪里有房展会、推介会,他都会去,留下信息,房产代理公司就会主动打给他。开始,他只在温州买来买去,顺利做成三四套房后,开始向外地发展。

王志军当时本钱并不多,就选择投资一些起价较低的房产。暂时离市中心远一点也没关系,但必须是政府规划的热点地段。王志军做的个外地楼盘在江苏昆山。2005年昆山的房价还不高,昆山离上海很近,绿化很好,台资企业比较多,而当时上海房价已开始上涨。他分析,昆山的房价也会涨,而且空间很大,每平米大约2200元左右。于是,他又叫了几个朋友,一起包购了一整栋楼,后来每套少赚了3万元。

到现在为止,王志军已做过十几个楼盘,北京、上海、青岛、海南、重庆、成都……基本上大城市都去过了。2011年,王志军看到了民间借贷危机,也不敢四处炒房了。用他自己的话讲,他算是保守派,这几年也赚了几百万,在他们这个“团”里,赚了几千万的大有人在。

资金回笼救实业

温州人全国炒房十余年,战绩显赫。然而,近两年却频频传出温州人全国抛售房产、温州房价变“跳楼价”、温州陷入弃房潮等。坊间传言四起,对温州的看法众说纷纭,说得多的是“温州炒房团”全军覆没。

在2008年至2010年期间,温州房地产市场资金规模约为1000亿元,历史峰时达到2000亿元,其中六成资金来源于民间借贷。一开始,利息还只是月息2分3分,发展到2011年年中温州危机全面爆发前,根据央行温州中心支行的调研数据,利率水平超过了历史值,月息6分甚至更高。这意味着,100万元的民间借款每年要还的利息就高达72万元。

楼市就像一块磁铁,吸走了民间、企业、银行等几乎所有可流动的资本。多数大玩资本运作等虚拟经济,实体经济因“失血”而错失转型良机。如今楼市遇阻、外部经济环境恶劣,温州企业普遍遭遇经营困难,以民营经济为主的整个温州经济也遭遇发展困境。

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